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北湖区社会福利中心（北湖区养老中心）运营服务（经营权招租）项目招标公告

郴州市百福城市运营有限公司（采购人名称）的北湖区社会福利中心（北湖区养老中心）运营服务（经营权招租）项目(项目名称)进行公开招标采购，现邀请合格投标人参加投标。

一、采购项目基本信息

1、采购项目名称：北湖区社会福利中心（北湖区养老中心）运营服务（经营权招租）项目

3、委托代理编号：HNCSZB-2025-CZCG-018

4、采购项目预算：317.1045万元/年

5、评标方法：综合评分法

6、合同定价方式：¨固定总价 þ固定单价 ¨成本补偿 ¨绩效激励(按中标人投标报价确定初始年度租金，并以此为基数进行递增。)

二、招标范围

1、北湖区社会福利中心（北湖区养老中心）项目17年经营权，在项目经营期满后，将项目无偿地移交给采购人或其指定机构。项目位于北湖区郴江街道梨树山村上朱家湾组，共6栋建筑，分别为老年公寓养护楼、中心敬老院、残疾人托养中心、残疾人康复中心、未成年人保护中心、综合楼，总建筑面积约51612.06㎡，共设置床位约750张。项目整体运营租赁方式引进优秀运营团队打造一所集养老、残疾人托养、老年人康复、未成年人保护和医疗于一体的北湖区综合性福利中心。

2、总建筑面积51612.06平方米，折合单价5.12元/平方米/月（按建筑面积计）。租赁期初始年度租金按中标金额计取，租金每满三年递增3%，租金按中标金额为初始年租金依次递增至合同期满。（整个合同期间水费、电费、空调使用费、物业管理费、税费等其他所有经营费用不予减免，由运营方按相关单位规定自行承担。）（租赁押金为：人民币捌拾伍万元整（￥850000.00），以现金转账方式，在合同签订前提供履约证明。）

3、招标人给予市场培育期免租金优惠政策，免租期3年。采购人资产按现状交付给运营方，要求由运营方负责完成硬件升级改造、项目软装、适老化改造维修、设备购置及运营管理等，投资可分阶段实施，但运营方必须在约定装修免租期3年内完成整体3000万元投资，在投标文件中需详细提供 3000 万元投资计划，该计划需具备科学性、合理性与可执行性。免租期3年期至，运营方对租赁资产装修验收合格后，由采购人聘请双方共同认可的第三方评估机构按照市场价格进行投资总额评估，在3个月内完成审核确定投资总额。如合同约定在前三年内投资总额未达到3000万元，则取消前三年免租的优惠政策，运营方必须补缴前三年的租金，前三年的租金按运营方方中标金额为初始年租金支付，第四年开始租金按初始年租金递增3%，之后每满三年租金递增3%，依次递增至合同期满。

4、产业定位和布局。

北湖区社会福利中心为北湖区政府全额投资建设的区级公益性福利机构，该项目集“兜底养老、社会康养、居家上门服务、残疾人康复中心、托养服务中心、未成年人保护中心”于一体，服务范围覆盖所有有养老需求的老年人，重点保障全区特困人员、经济困难老年人、残疾人、困境儿童等特殊困难群体，精准落实基本生活照料、康养护理等公益性保障举措，切实发挥政府主导的民生兜底与社会服务支撑作用；运营方需遵循残疾儿童少年康复救助和残疾人托养服务相关法律法规及文件、制度和规范，保障服务的规范性与专业性。

5、运营方中标后需与区民政局、区残联对接，明确需求细节，根据实际需求提供精准保障，确保项目公益属性面积占比不低于专项资金在项目建设资金中的占比。运营方与需求部门另行签订运营管理协议。

6、项目运营期间，区民政局及区残联因公益服务属性产生的相关费用，由运营方按照实际发生情况与两家单位据实结算。该类费用与项目租金无任何关联，互不抵扣，实行分别核算、独立支付。

7、北湖区社会福利中心（北湖区养老中心）项目需加挂区民政局与区残联相关业务标牌，为两类机构相关业务开展提供专属阵地保障。

三、投标人的资格要求：

（一）基本条件

1、具有独立法人资格并依法取得企业营业执照，营业执照处于有效期；

2、具有独立承担民事责任的能力，需在市场监督管理部门或民政部门登记备案主体；

3、投标人提供2024年度经会计师事务所审计的完整财务报告及报表(至少包含资产负债表、利润表现和现金流量表)。

（二）资格及其他要求

1、投标人具有符合招标要求的专业资格（资质）、技术能力，拥有2年以上（含2年）成熟的运营管理经验和服务团队，有成熟的服务模式和创新养老服务理念，可接收政府或社会养老项目的运营管理，可完成与项目相匹配的适老化设计及改造、房屋装修装饰、环境规划等；

2、投标人提供2年以上（含2年）缴纳社会保险的良好记录；

3、投标人在养老、医养或残疾人托养、康复、未成年人保护行业有成功运营的案例，并能提供相关材料予以证明；

4、被“信用中国”“信用湖南”“信用郴州”网站列入失信被执行人和重大税收违法案件当事人名单的、被“中国政府采购网”“湖南省政府采购网”网站列入政府采购严重违法失信行为记录名单（处罚期限尚未届满的），不得参与本项目的投标活动；

5、投标人提供参加招投标活动前3年内(2022年7月至2025 年7月)，在经营活动中没有重大违法记录的声明；

6、投标人具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度，银行资信和财务良好，没有财产被接管、冻结、破产或其他不良状态，无公共事业特许经营重大不良资产或不良投资项目，在经济活动中无重大违法违规行为，并有满足该项目经营必需的资金或者可靠的资金来源及相应偿债能力；

7、投标人提供3年（指投标截止时间前36个月）发生的诉讼及仲裁情况；

8、法定代表为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同投标人，不得同时参加本项目投标，否则，相关投标均将被否决。

9、本次招标不接受(接受或不接受)联合体投标。

四、获取招标文件的时间、期限及方式

1、获取招标文件的时间：从2025年11月21日起至2025年11月27日止，每日上午9:00～12:00，下午14：30～17:00，双休日及节假日除外。

2、获取招标文件需提供的资料要求：持法定代表人身份证明或授权委托书(附法定代表人身份证明)、个人身份证及营业执照副本复印件并加盖单位公章到湖南长顺项目管理有限公司（郴州市北湖区鑫沙苑小区2栋1单元202室）获取招标文件。逾期送达的，不予受理。

五、投标截止时间、开标时间及开标地点

1、提交投标文件的截止时间：2025年12月11日9时30分（北京时间），超过截止时间的投标将被拒绝。

2、开标时间：2025年12月11日9时30分（北京时间）

3、开标地点：湖南长顺项目管理有限公司（郴州市北湖区鑫沙苑小区2栋1单元202室）

4、逾期送达或者不按招标文件要求密封的投标文件，采购人或委托代理机构将拒绝接收。

六、招标文件公告期限：

本招标公告在中国采购与招标网（http://www.chinabidding.com.cn/）发布。公告期限从本招标公告发布之日起5个工作日。

七、疑问及质疑：

1、投标人对招标活动事项如有疑问的，可以向采购人、委托代理机构提出询问。采购人或者委托代理机构将在3个工作日内作出答复。

2、潜在投标人认为招标文件或招标公告使自己的合法权益受到损害的，可以在收到招标文件之日或招标公告期限届满之日起7个工作日内，以书面形式向采购人、委托代理机构提出质疑。

八、对本次招标提出询问，请按以下方式联系

1、采购人：郴州市百福城市运营有限公司

联系人：刘邵丹

电话：13975532623

地址：郴州市北湖区人民西路3号北湖区委家属区大院4栋

2、委托代理机构：湖南长顺项目管理有限公司

联 系 人：王探春、蒋春宏、刘波      

电    话：18975539100

地   址：郴州市北湖区鑫沙苑小区2栋1单元202室